2025년 부동산 시장, 과열과 양극화 속에서 다가올 2026년을 읽다.

지난 한 해 부동산 시장을 돌아보면, 전월세 상승세에 대한 예상을 뛰어넘는 매매가 급등이 많은 분들을 놀라게 했을 겁니다. 서울 토지거래허가구역의 확장이 그 불씨를 당기긴 했지만, 개인적으로는 이미 상승 기류가 강하게 형성되어 있었다고 느끼고 있어요. 오늘은 지난 2025년 한 해 동안 부동산 시장이 왜 뜨거웠는지에 대한 저의 생각과, 다가오는 2026년은 어떻게 흘러갈지에 대해 그동안 제가 공부하고 느꼈던 바를 함께 나눠보고자 합니다.

 

1. 2025년 부동산 시장의 주요 특징

✅ 생각보다 풍부했던 유동성과 매수 대기 자금

지난 2025년 시장을 살펴보면, 정부의 대출 규제에도 불구하고 예상외로 높은 거래량이 유지되는 현상을 목격할 수 있었습니다. 이는 시장에 생각보다 많은 현금 보유자들이 존재하고 있음을 시사하는데요. 특히 한국 주식, 미국 주식, 그리고 암호화폐 시장의 상승세가 부동산 시장으로의 추가적인 수요 유입을 부추긴 것으로 보입니다. 물론 이 현금 부자들 역시 적절한 매수 시점을 기다리다 움직였겠지만, 수요가 한순간에 집중되면서 주택 구매의 문턱이 더욱 높아졌다는 느낌을 지울 수 없습니다.

 

여기에 더해 우리나라의 통화량 증가 추세 역시 간과할 수 없는 부분입니다. 한국의 통화 공급량(M2 기준)은 2025년 8월 4,408조 6,200억 원에서 9월 4,447조 9,604억 원으로 지속적으로 증가하며 사상 최대치를 기록하고 있습니다.  이러한 통화량 증가는 부분적으로 정부의 국채 발행량 증가와 연관되어 있어 더욱 우려스러운 지점이에요. 국채 발행 증가는 통화 공급을 늘리는 주요 요인 중 하나이며, 이는 향후 3~4년간 더 확대될 가능성이 있습니다.  결과적으로 풍부해진 유동성은 부동산 가격을 더욱 끌어올리는 요인으로 작용할 수 있으며, 이로 인해 지금과 같은 양극화는 심화되고 서울 및 수도권 일부 지역만이 꾸준한 상승세를 이어갈 가능성이 높습니다.

 

2. 다가오는 2026년은?

✅ 대부분의 전문가는 전월세 시장의 큰 상승과 매매 시장의 제한적 상승을 예상

흥미로운 점은, 소위 '부동산 전문가'라 불리는 이들 중에서도 시장의 흐름을 꾸준히 정확히 예측하는 분들은 드물다는 사실입니다. 지난 10년간의 흐름을 보더라도 1~2분을 제외하고는 예측이 빗나가는 경우가 많았죠. 이는 결국 시장을 예측하기보다는 변화에 '대응'하는 자세가 중요함을 보여줍니다.

 

그럼에도 불구하고 2026년에는 주택 공급이 상당히 감소할 것으로 예상되며, 여전히 시장에는 대기 수요가 풍부한 상황입니다. 이러한 이유로 상승론이 더욱 우세하다는 것이 일반적인 전망입니다. 이미 상급지들은 충분히 상승했으며, 이제 중급지 및 하급지로 그 열기가 확산될 가능성이 큽니다. 그러나 여전히 마음에 걸리는 한 가지는 바로 금리 상승에 대한 부담입니다. 현재는 금리 인하에 대한 기대감이 높지만, 만약 예상보다 금리 상승 속도가 빠르다면 이미 많이 오른 지역의 경우 가격 조정 가능성이 커지고, 아직 오르지 못한 지역은 전 고점을 돌파하기 더욱 어려울 수 있습니다. 만약 2026년 중 금리가 예상보다 빠르게 오름세를 보인다면, 매매가격 상승세는 멈출 가능성도 배제할 수 없습니다.

 

3. 여전히 뜨거운 전월세 시장의 쟁점

✅ 입주 물량 감소에도 불구하고 견고한 전월세 시장

2025년 부동산 시장에서는 신규 아파트 입주 물량이 줄어들면서, 입주가 진행되는 지역임에도 전월세 가격이 견고하게 유지되는 모습을 보였습니다. 신축 주택에 대한 수요는 언제나 높지만, 특히 서울과 같은 대도시에서는 신축 주택 공급이 부족하여 기존 수요를 충분히 흡수하지 못하는 상황이 전월세 가격 상승을 부추기고 있습니다. 만약 2026년에도 입주 물량 부족 현상이 지속된다면, 현재 빠른 속도로 오르고 있는 월세 시장은 더욱 가파른 상승세를 보일 수 있습니다.

 

이러한 전월세 시장의 불안정성은 정부 정책에도 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 전세대출을 억제하려는 정부의 입장은 분명하지만, 선거를 앞두고 표심을 의식해야 하는 상황에서는 전세대출 규제 완화에 대한 압박을 받을 가능성이 높습니다. 만약 대출 규제가 완화된다면 다시 전세가격 상승을 부추기고, 이는 다시 매매가 상승으로 이어지는 악순환의 고리가 될 수도 있습니다. 정부가 금리를 직접 조절하려는 시도는 다소 이례적이지만, 현재의 부동산 시장은 그만큼 복잡한 상황에 놓여있음을 보여줍니다.

 

4. 가장 어려운 상황에 놓인 이들을 위한 제언

가장 힘든 시기를 보내고 있는 이들은 아마도 무주택자일 겁니다. 3기 신도시의 입주가 지연되면서, 많은 분들이 전세나 월세 시장으로 나올 때 더욱 급격하게 줄어든 전세 물량과 치솟은 월세 가격에 놀라게 될 수 있습니다. 반전세 등으로 전환하게 되면 목돈을 모으기 더욱 어려워지는 현실에 직면하게 되죠.

 

저는 "가난할수록 빨리 집을 사야 한다"는 이야기를 자주 해왔습니다. 그 이유는 바로 우리나라의 정책대출(디딤돌, 보금자리론 등)의 낮은 금리와 '체증식 상환' 제도 때문입니다. 이 제도를 잘 활용하면 실질적인 월 상환 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 특히 현재와 같은 인플레이션 경제에서는 더욱 유리하죠.

 

5억 원짜리 아파트를 살 때 2억 원 정도의 현금이 있다면, 체증식을 통해 월 80만 원 선의 이자만으로 내 집을 마련할 수도 있습니다. 현재 비슷한 집의 월세가 보증금 5천만 원에 월세 100만 원 또는 보증금 3천만 원에 월세 110만 원 정도임을 고려하면, 매달 20~30만 원 정도의 주거 비용을 절감할 수 있는 셈입니다. 물론 자산의 폭발적인 상승을 기대하기는 어려울 수 있지만, 최소한 '나가는 돈'을 줄이는 것이 목돈을 모으는 첫걸음이 됩니다.

 

무엇보다도 집을 사는 경험은 부동산 시장에 대한 꾸준한 공부와 관심을 자연스럽게 유도합니다. 무주택자라고 해서 마냥 기다리는 것이 능사는 아닌, 인플레이션 환경이 계속될 것이라는 관점에서 한 번쯤 깊이 고민해볼 만한 문제라고 생각합니다.