양도소득세 조정대상지역 해지 및 1세대 2주택 양도소득세 감면 관련하여

 

2024년 4월 19일 손경제 상담소에 나온 내용에 대한 정리입니다. 부동산 양도소득세 관련 내용입니다.

1. 청약 당시 조정대상지역이었다가 해제된 경우

• 청약 당첨 및 계약 당시에는 조정대상지역이었다가 이후 해제된 경우 양도소득세 비과세 기준은 어떻게 되는지?
• 1세대 1 주택인 경우 주택가액이 12억 이하인 경우 양도차액에 대한 세금이 전액 면제되고 12억을 초과하면 비율에 따라 양도소득세를 계산합니다.
• 1세대 1주택이라 하더라도 주택이 어디에 위치해 있는지에 따라 요건이 달라집니다.
• 조정대상지역에서는 2년 보유뿐 아니라 2년 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 그 이외의 지역은 2년 보유만 하더라도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
• 조정대상지역인지의 여부는 보통 취득시점을 기준으로 따집니다.
• 따라서 만약 취득 당시 조정대상지역이었다가 매도 시 해제된 경우라면 조정대상지역 기준인 2년 보유와 2년 거주 조건이 모두 포함됩니다.
• 그러나 만약 부동산 계약 당시 조정대상지역이 아니었다가 잔금을 치를 시에 조정대상지역이 됐다면 계약 시점을 기준으로 봅니다. 따라서 2년 보유만 하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 
• 분양권의 경우 등기시점을 기준으로 합니다. 청약 당첨 시에는 조정대상지역이든 아니든 관계가 없으며 등기 시를 기준으로 조정대상지역인지 여부를 적용하게 됩니다.

 2. 부부가 각각 부동산을 매도하여 한 채는 이득, 한 채는 손실을 본 경우 합산해서 양도세를 감면받을 수 있는지 여부

• 주택수를 따질 때는 명의와 관계 없이 1세대 내 몇 주택이었는지를 기준으로 합니다.
• 주민등록상 주소지가 다르다 하더라도 부부라면 1세대 2 주택이 됩니다.
• 그리고 이는 양도소득세, 취득세, 종합부동산세를 부과하는 주택수 기준이 됩니다.
• 주택수를 따질 때는 세대로 따지지만 세금을 따질 때는 개인별로 과세하게 됩니다.
• 따라서 부부가 각각의 명의로 된 부동산의 양도세를 합산할 수 없습니다.
• 만약 두 개의 부동산이 부부 중 한 명의 명의이거나, 두 개의 부동산이 모두 부부 공동명의인 경우 같은 해 양도했다면 합산할 수 있습니다.
• 양도소득세는 매도한 익월 말일까지 신고 및 납부해야 합니다. 이를 양도소득세 예정신고라고 합니다.
• 만약 부동산을 한 해에 여러 건 처분한다면 각 부동산을 처분할 때마다 매번 신고하고 익년 5월에 확정신고를 해야 합니다.
• 이 확정신고를 통해 전년 부동산의 총 양도차익에 대해 세금을 확정적으로 납부하게 됩니다.
• 양도소득세의 경우 누진과세라 한 해 여러건을 매도하는 것이 불리합니다. 그러나 손실이 확정된 부동산이 있다면, 그리고 그 부동산의 명의가 동일하다면 같은 해 매도하여 양도소득세를 줄일 수 있을 것입니다.