점유개정 뜻 하는 이유 주의사항

 

2024년 4월 16일 손경제 상담소에 올라온 내용과 추가적인 설명입니다. 점유개정에 대해 알아보고 점유개정을 하는 이유와 주의사항에 대해 알아보겠습니다.

1. 점유개정이란

• 점유개정(주전세/주인전세라고 부르기도 함)이란 부동산 매매거래 시 기존 집주인(매도인)이 전세 세입자(임차인)로 들어가는, 즉 실제로 주거의 이동은 발생하지 않는 계약을 의미합니다.
• 이는 민법 189조에 나와있는 법률적 용어입니다.

민법 제189조(점유개정) 동산에 관한 물권을 양도하는 경우에 당사자의 계약으로 양도인이 그 동산의 점유를 계속하는 때에는 양수인이 인도받은 것으로 본다.

 

• 전세 보증금을 끼고 부동산을 매수하려고 하는 매수희망자가 있다고 가정해 봅시다.
• 원칙적으로는 원하는 갭 차이만큼의 전세 보증금이 껴있는 집을 사거나 기존 집주인이 매도하는 날짜에 맞춰 원하는 전세 보증금으로 들어올 임차인을 구해야 합니다.
• 그러나 만약 점유개정을 하게 된다면 부동산 매매 계약 시에는 부동산 매도금액에서 전세금을 뺀 차액만큼만 주고, 전세계약 만료 시 보증금을 주면 됩니다.
• 예를 들어 3억의 집에 2억의 전세 보증금으로 점유개정을 하기로 계약한다면 집을 매매할 시에는 3억-2억 인 1억만 매도인(이자 임차인)에게 잔금으로 지불하면 됩니다. 나머지 2억은 전세계약 만료 시 반환해 주면 됩니다.

2. 점유개정을 하는 이유

점유개정은 매도인과 매수인 모두에게 장점이 있습니다.

[매수인 입장]

• 세입자를 별도로 구할 필요가 없습니다.
• 실제 현장에서는 세입자를 구하는 일이 쉽지 않고 변수가 많습니다. 세입자를 구한다 하더라도 잔금일자를 맞추지 못하게 되면 잔금에 대한 이자를 부담하는 등의 상황이 발생할 수 있는데 점유개정을 하게 되면 이러한 불확실성을 방지할 수 있습니다.

[매도인 입장]

• 그 집을 계속 사용할 수 있다는 편리함이 있습니다.
• 전셋집을 알아봐야 하는 불편함과 시간을 줄일 수 있고, 이사비용도 아낄 수 있습니다.

[중개수수료 절약]

• 매도인과 매수인은 모두 중개수수료 역시 아낄 수 있습니다.
• 점유개정을 하게 되면 매매계약에 대한 중개수수료만 지불하면 됩니다. 만약 점유개정이 아니라면 집을 살 때와 전세계약을 맺을 때 각각 수수료를 내야 합니다. 그러나 점유개정일 경우에는 집의 매매 계약에 대해서만  수수료를 내면 됩니다.
• 이는 공인중개사법 시행규칙에 나와 있는 내용입니다.

공인중개사법 시행규칙 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) ⑤ 제1항 및 제4항의 경우 거래금액의 계산은 다음 각 호에 따른다. 중략
3. 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다. 

3. 주의점

• 매매계약서에 점유개정에 대한 내용을 상세하게 작성해야 합니다. 작성해야 하는 내용으로는 전세보증금과 잔금은 각각 얼마인지, 잔금일자는 언제인지 등이 있을 것입니다.
• 매매계약의 잔금일은 임대차계약의 시작일과 일치해야 합니다.
• 기존 집주인의 경우 잔금을 치르고 소유권 이전 등기가 되면 임차인이 됩니다. 그리고 기존 집주인은 임대차 계약에 대한 확정일자를 바로 받아야 합니다. 만약 소유권 이전 후 확정일자를 받기 전 매수인이 근저당을 설정하게 된다면 보증금이 후순위 채권이 되는 상황이 발생할 수 있기 때문입니다.
• 또한 매수인은 집의 상태를 꼼꼼히 살펴보고 매수해야 점유개정 후 발생하는 집의 보수와 관련한 문제에서의 다툼도 예방할 수 있을 것입니다.

이상으로 점유개정의 뜻과 점유개정 시 주의해야 할 사항에 대해 알아보았습니다.