주택 전세 월세 계약 계약갱신청구권 사용과 보증금 인상에 대해 알아보자

2024년 4월 23일 손경제 상담소에 나온 사연과 관련 내용에 대한 포스팅입니다. 전세 계약과 계약갱신청구권 사용에 대해 알아보겠습니다.

1. 임대차 계약 및 계약갱신청구권 관련 사연

• 전세 계약 2년 만료를 앞두고 임대인(집주인)이 집을 매도할 예정이니 임차인에게 만기에 나가주길 원한다고 했습니다.
• 그러나 그 이후 다시 연락이 와서 집이 매도가 안되니 한 달에 10만 원씩 더 내는 계약을 하자고 했습니다.
• 이 상황에서 임차인은 어떤 선택을 할 수 있을까요?

 2. 계약갱신청구권의 사용과 임대인의 거절

• 계약갱신청구는 임차인이 2년 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 해야 하는 것입니다. 그리고 통화를 녹음하거나 문자로 남겨놓아야 합니다.
•  임대인이 계약갱신청구를 거절할 수 있는 기간도 계약 만기 2개월 전까지입니다. 
• 임대인의 사유로 임대인이 계약갱신을 거부할 수 있는 사유는 집주인이나 임대인의 직계존비속이 직접 그 집에 들어와서 실거주를 하는 때에만 가능합니다.

주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신의 요구 등) 
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

• 만약 집이 매도되어 새로운 집주인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구에 대해 거부한다 하더라도 이 역시 임대차계약 만기 2개월 전까지만 가능합니다.
• 다시 말하면 집주인 입장에서는 최소 계약 만료 2개월 전까지는 집의 매도가 이루어져야지 집주인(매도한 집주인이든 매수한 집주인이든)의 계약갱신거부가 가능하다는 이야기입니다.
• 만약 임차인이 계약을 갱신해서 살겠다고 2개월 전에 이야기했다면 이후 집주인이 집을 매도하겠다며 나가달라 하더라도 세입자는 계약갱신청구권을 사용해서 2년을 더 살 수 있습니다.
• 현 집주인에게 계약갱신청구를 적법한 기간 내에 한 이후에 집이 매도되었다면 새로운 집주인이 나가달라 하더라도 이미 계약갱신청구권을 사용하여 연장된 상태이기 때문에 임차인이 집에서 나가지 않아도 무방합니다.

3. 임대차 계약 갱신 시 보증금의 인상 범위

• 계약갱신청구권 사용시 보증금이나 월세는 5% 이내에서 증액이 가능합니다. 보증금 인상/인하 대한 협의도 계약 만료 2개월 전까지 이루어져야 합니다.
• 만약 5%가 넘는 증액 계약을 하게 된다면 계약갱신청구권의 사용이 아니라 새로운 계약으로 보아 2년을 거주해야 할 수도 있습니다.
• 계약갱신청구권을 쓴 이후에는 이사 3개월 전에 집주인에게 나가겠다고 이야기를 하면 되며, 이때 부동산 중개 수수료는 임대인의 부담입니다.

이상으로 임대차 계약갱신청구권을 사용할 때 실제 일어나 수 있는 일과 이에 대해 어떻게 대처해야 하는지 알아보았습니다.

위에 언급한 사례 이외에도 수많은 임대차계약 관련 일들이 있을 것입니다.

가장 중요한 것은 2개월 전에는 계약갱신청구가 이루어져야 하며, 임대인은 실거주가 아닌 이유로는 절대 거절할 수 없다는 것입니다. 이 것만 알고 있다면 대부분의 상황에 어떻게 대처하는 것이 좋을지 기준이 될 것이라 생각합니다.