전세 보증금 감액 요청과 임대차 전세 계약 연장시 이자 부담은 누가 하나요

2024년 4월 10일 손경제 상담소에 나온 사연과 답변 및 추가 정리입니다. 전세 보증금 감액과 임대차 계약 연장과 관련한 내용입니다. 

1. 집주인 사정상 전세 연장을 해야 하는 세입자의 사연

세입자 A는 전세 계약이 3개월 정도 남아 있습니다. 2년 전보다 전세 시세가 내린 상황으로 임대인에게 보증금을 낮춰 계약 연장 의사를 밝혔습니다.

임대인은 자금 여력이 없다며 현재 보증금으로 연장을 하거나 매매를 할 테니 그때까지 기다리라고 했습니다.

 

전세보증금보다 매매가가 높기에 계약기간 안에 매매가 된다면 문제가 없지만 그렇지 않을 시에 전세대출 이자비용이나 중도상환수수료가 추가로 발생하게 됩니다. 이 비용은 누구의 부담인가요?

2. 계약 만기일까지 집이 매도가 안될 경우

계약 만기일까지 집이 매도가 안될 시에 임차인이 선택할 수 있는 경우의 수는 두 가지입니다. 이사를 가거나 기존 보증금을 그대로 계약을 연장하거나 둘 중 하나겠죠.

• 기존 보증금을 그대로 계약을 연장하는 경우

이 때 임대인에게 보증금 차액에 대한 이자와 중도상환수수료를 청구할 수 없습니다. 기존 보증금 그대로 계약을 연장한다는 것은 말 그대로 현재 보증금을 유지하겠다는 의사가 반영되어 있는 것이기 때문입니다.

• 이사를 가는 경우

계약 연장을 하지 않고 이사를 가게 될 시 보증금을 받지 못할 상황이 생길 수 있습니다. 아예 세입자가 구해지지 않거나 구해지더라도 역전세로 인한 차액을 임대인이 지급하지 못하는 경우가 이에 해당합니다.

 

이럴 경우 임차인 A는 전세대출 연장을 해야 합니다.

 

이때 집을 비운 시점(계약 만료일 이후)부터의 이자와 중도상환수수료는 임대인에게 청구할 수 있습니다. 그러나 임차인 입장에서 보증금을 받지 않고 집의 점유를 빼는 것이 힘든 상황인데요. 이때 대항력을 위해 임차권 등기를 하게 됩니다.

 

이렇게 임차권 등기를 하게 되면 그때부터의 보증금에 대한 이자와 중도상환수수료를 추후 임대인으로부터 받을 수 있는 것입니다.

3. 아직 계약기간이 남아있다면

주택 임대차 보호법에 따라 임차인도 일정 범위 내의 보증금 감액을 청구할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제7조1항2항제7조(차임 등의 증감청구권)
① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>

 

주변 시세가 현저하게 낮아졌다거나 전세보증금반환보험의 가입 기준이 강화되어 적정하게 보증금을 감액해 달라는 주장을 할 수 있을 것이며 이에 따라 당사자 사이의 합의를 하면 됩니다.

 

만약 합의가 결렬되면 소송을 제기할 수 있으며 소송 제기시에는 판결에 따라 당사자(임대인/임차인)는 감액이나 증액을 해야 합니다. 감액에 대한 판결이 나왔을 때 이 판결을 따르지 않는다면 임차인은 이에 대한 이자를 청구할 수 있습니다.

 

그러나 최근 판결을 보면 당사자가 상황에 비추어 가장 이익이 되는 시점이라 판단하고 계약을 체결한 이상 그 이후의 예측과 달리 부동산 시세의 상승/하락의 사정만으로 임차보증금을 증액하거나 감액하는 것은 허용될 수 없다 판시하고 있습니다.(2023가단100979 판결)

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부동산 계약은 워낙 큰 돈이 오가는 계약이기 때문에 항상 신중해야 합니다. 그럼에도 어떤 측면에서는 부동산 계약이 가장 감정을 소모하게 되고, 또 감정적이 되는 일인 것 같기도 합니다.

집이라는 공간이 주는 의미가 꼭 돈으로만 따질 수는 없기 때문이 아닐까 싶습니다.  이러한 소송이나 분쟁까지 가지 않도록 당사자 사이의 원만한 합의가 꼭 필요한 시점입니다.