중도 퇴거 세입자가 집주인의 중개 수수료를 대신 낼 때 현금영수증 발급

2024년 4월 5일 손경제 상담소에 나온 사연과 답변에 대한 요약입니다. 손에 잡히는 경제를 자주 듣는데요 기억하고 싶은 내용에 대해 포스팅으로 요약, 기록해 보겠습니다.

1. 중도 퇴거 세입자의 이야기

계약 기간을 채우지 못하고 중도퇴거하는 세입자A가 있습니다. 집주인과 새로 들어올 세입자와의 계약에서 A가 중개 수수료를 대신 내면서 공인중개사에게 현금영수증을 발급해 달라고 했습니다. 공인중개사는 현금영수증은 집주인 앞으로 발급해 줄 수 있다고 했답니다. A입장에서는 복비도 대신 내는데 현금영수증까지 집주인 앞으로 가능하다니 억울한 생각이 들었습니다.

2. 세입자가 중도 퇴거시 복비를 대신 내주는 이유

• 세입자가 임대차 계약기간을 못 채우고 집을 나가야 하는 경우가 많이 있습니다. 이럴 경우에 퇴거하는 세입자가 새로 들어올 세입자를 구해주기도 하고 또 복비도 대신 내주곤 합니다.
• 이는 법에 명시되어 있는 것은 아니고 관행적으로 해오고 있는 것입니다. 원칙적으로 집주인은 계약기간 만료 전까지 보증금을 반환하지 않아도 되기 때문에 보증금을 받아야 하는 세입자가 더 아쉬우니 세입자도 구해주고 복비도 대신 내주는 그런 것이죠. 이러한 내용을 계약서에 특약으로 명시하는 경우도 간혹 있습니다.

3. 현금 영수증은 누구 앞으로 발급해야 하나

• 위와 같은 사례에서 현금 영수증은 집주인 앞으로 발급하는 것이 합당하다는 손경제 상담소의 답변입니다. 그러나 신용카드(체크카드) 사용시에는 임차인이 공제를 받을 수 있습니다. 저도 처음에 듣고 나서 매우 의아했습니다. 이 차이는 어디서 나오는 것일까요?
• 현금영수증을 발급하는 기준에 대해 먼저 알아야 합니다. 현금영수증은 가맹점이 재화 또는 용역을 공급하고 거래대금을 현금으로 받을 때 재화나 용역을 공급받는 자에게 발급하는 것입니다. 단순히 현금을 누가 지불했느냐의 문제가 아니라 실제로 재화나 서비스를 누가 공급받았는지가 기준이 되는 것입니다.
• 위 사연에서 임대차 계약에 대한 중개 용역 서비스를 공급받는 사람은 집주인(임대인)이기 때문에 현금영수증은 임대인 앞으로 발급해 주는 것이 타당하다는 것입니다.
• 원칙적으로는 계약기간의 종료든 중도 퇴거든 간에 임대인이 부동산에 중개 수수료를 내는 것이 맞습니다. 그러나 앞서 말했듯이 임차인이 계약기간 전에 중도퇴거 하는 것은 임대차 계약 위반이 되고 임대인은 보증금을 계약기간까지 돌려주지 않아도 됩니다. 그러다 보니 임차인이 보증금을 받기 위해 임대인의 복비를 대신 내주는 것이 통상적인 관례가 된 것입니다.
• 이 과정에는 손해배상이라는 개념이 있습니다. 계약기간 중에 임대인은 중개수수료를 물지 않아도 되는데 임차인의 사유로 임대인이 중개수수료를 물어야 합니다. 따라서 임대인이 먼저 중개수수료를 납부하고 그 비용(손해)을 임차인이 보상해주는 것입니다. 이 과정이 생략되고 임차인이 바로 부동산 중개인에게 중개수수료를 납부하게 된 것입니다.
• 그러나 신용카드나 체크카드의 경우는 공제 대상자가 재화나 용역을 공급받는 자가 아니라 신용카드 명의자입니다. 현금은 별도의 명의가 없습니다. 그래서 공제 대상자를 재화나 용역을 공급받는 자로 한정해 놓은 것입니다. 이에 반해 신용카드나 체크카드는 명의자가 확실하게 확인되기 때문에 별도로 현금영수증처럼 공급받은 자로 한정해놓을 필요가 없는 것입니다.

이상으로 계약기간 만료 전 퇴거하는 경우 새로운 계약에 대한 중개수수료와 그의 소득공제 대상에 대해 알아보았습니다.